Immobilien – Substanzwert mit Zeitverzug, Hebel und politischer Realität

von Marko Mähner

Immobilien gelten für viele Anleger als Inbegriff von Sicherheit. Preise schwanken weniger sichtbar als an den Kapitalmärkten, Bewertungen verändern sich langsam, laufende Mieteinnahmen vermitteln Stabilität. Genau diese Eigenschaften machen Immobilien in unsicheren Zeiten attraktiv – und zugleich anspruchsvoll.

Denn Immobilien reagieren nicht sofort.
Sie reagieren verzögert.

Im Gegensatz zu Aktien werden Immobilienpreise nicht täglich neu festgestellt. Kaufentscheidungen dauern, Finanzierungen sind komplex, Transaktionen aufwendig. Preisänderungen zeigen sich häufig erst mit erheblicher Verzögerung.

Das kann beruhigend wirken.
Es kann aber auch täuschen.

Was heute stabil erscheint, kann strukturell bereits unter Druck stehen – durch Zinsen, Regulierung oder veränderte Nachfrage. Immobilien sind daher kein Schutz vor Marktzyklen, sondern eine anders getaktete Form davon.

Ein zentrales Merkmal von Immobilien ist der Einsatz von Fremdkapital. Richtig eingesetzt, kann dieser Hebel die Eigenkapitalrendite deutlich steigern. Ohne Fremdfinanzierung fällt die Rendite von Immobilien hingegen im historischen Vergleich oft eher bescheiden aus – insbesondere im Vergleich zum Aktienmarkt.

Was Immobilien dennoch interessant macht, ist weniger ihre absolute Rendite als ihre geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen. Immobilien entwickeln sich häufig zeitversetzt zu Aktien- und Anleihemärkten und können so stabilisierend im Gesamtvermögen wirken. Sie sind damit weniger Renditetreiber als Diversifikationsbaustein.

Der Einsatz von Fremdkapital verändert dieses Bild grundlegend. Er erhöht die Renditechancen – macht die Anlage aber zugleich empfindlich gegenüber Zinsniveau, Laufzeiten und Refinanzierungsbedingungen. Planbarkeit entsteht nur dann, wenn Finanzierung, Liquidität und Zeithorizont sauber aufeinander abgestimmt sind.

Hinzu kommt ein Aspekt, der häufig unterschätzt wird: der Aufwand.
Immobilien erfordern laufende Entscheidungen, Zeit und Management. Verwaltung, Instandhaltung, Mieterkommunikation und rechtliche Themen gehören zum Investment dazu. Wer diese Aufgaben an externe Verwalter auslagert, reduziert zwar den persönlichen Aufwand – senkt damit aber auch die ohnehin begrenzten laufenden Renditen weiter.

Immobilienrendite ist daher nie vollständig „passiv“.
Sie entsteht entweder durch aktives Management – oder sie wird durch Aufwand, Kosten und Fremdkapitalrisiken relativiert.

Immobilienrisiken sind selten abstrakt. Sie sind konkret:

• falsche Lage
• falscher Zustand
• falsche Nutzung
• falsche Annahmen über Kosten, Leerstand oder Regulierung

Der Markt verzeiht Fehler bei Immobilien deutlich schlechter als bei liquiden Anlagen. Ein Verkauf ist kein Knopfdruck. Korrekturen dauern – und sie sind teuer.

Zu den praktischen Risiken gehören Einzelfälle, die in keiner Modellrechnung sauber abgebildet werden: Mietausfälle, Mietnomaden, langwierige Räumungsverfahren. Solche Situationen sind selten – aber wenn sie eintreten, wirken sie direkt und unverhältnismäßig stark auf Liquidität und Nerven.

Darüber hinaus sind Immobilien immer auch politische Vermögenswerte. Instrumente wie Mietendeckel, verschärfte Mietregulierung oder nachträgliche Auflagen sind keine theoretischen Konstrukte, sondern reale politische Werkzeuge, die in angespannten Wohnungsmärkten immer wieder diskutiert oder umgesetzt werden.

Diese Eingriffe folgen selten ökonomischer Logik. Sie entstehen aus gesellschaftlichem Druck – und treffen Immobilien direkter als viele andere Anlageklassen.

Ein Blick in die Geschichte zeigt zudem: Eigentum war nie vollständig außerhalb gesellschaftlicher Zugriffsmöglichkeiten. Das Lastenausgleichsgesetz aus den 1950er-Jahren ist ein historisches Beispiel dafür, wie Vermögen in außergewöhnlichen Krisenzeiten zur gesellschaftlichen Stabilisierung herangezogen wurde. Dieses Gesetz existiert heute noch und wird laufend angepasst.

Das bedeutet keine Prognose und keine unmittelbare Gefahr. Es ist eine Erinnerung daran, dass Immobilieneigentum sichtbar, immobil und politisch greifbar ist – eine Dimension, die langfristig mitbedacht werden sollte.

Wohnen lässt sich nicht digitalisieren. Wohnungen werden gebraucht – unabhängig von Konjunkturzyklen, Technologietrends oder Börsenstimmungen. Dieser einfache Umstand verleiht Immobilien eine Relevanz, die viele andere Anlageklassen nicht besitzen.

Derzeit ist am Immobilienmarkt keine klassische Übertreibung oder Blasenbildung erkennbar. Preise haben sich nach den Rückgängen der vergangenen Jahre deutlich stabilisiert, in vielen Segmenten läuft bereits eine moderate Erholung. Das Umfeld ist weniger von Euphorie geprägt als von vorsichtiger Neubewertung.

Für Anleger, die den damit verbundenen Aufwand nicht scheuen, Risiken realistisch einschätzen und die Finanzierung sauber aufsetzen, können Immobilien aktuell eine interessante Rolle im Vermögensmix spielen – nicht als Renditewunder, sondern als substanzbasierte Ergänzung mit geringer Korrelation zu anderen Märkten.

Dieser Abschnitt versteht sich ausdrücklich nicht als Aufforderung oder Warnung. Er soll helfen, Immobilien klarer einzuordnen, Erwartungen zu justieren und Entscheidungen bewusster zu treffen. Wer weiß, worauf er sich einlässt, trifft selten schlechte Entscheidungen – auch in anspruchsvollen Marktphasen.

Einordnung:

Für Anleger, die höhere Liquidität und geringeren laufenden Aufwand suchen, lohnt sich der Blick auf Aktien – mit ihren Chancen, aber auch ihren unvermeidbaren Drawdowns.Welche Rolle Edelmetalle und strategische Rohstoffe als Gegenpol zu gebundener Substanz spielen können, zeigt der folgende Abschnitt.

Artikel erschienen bei https://www.granvalora.de/immobilien-substanzwert/